2014年5月8日星期四

房地产近期面临崩盘危机 权力金字塔已从底部开始坍塌

作者:颜昌海
房地产,这个一直以来中国经济增长的支柱,近期面临崩盘危机,引起国际关注。野村证券说,中国的房地产大萧条已经开始。巨大的房屋供过于求加上开发商资金短缺在制造一个房地产市场下滑,这可能驱动中国GDP今年下跌到不到6%。三名野村证券分析师在报告中写道,“对于我们,它不再是一个‘是否’的问题,而是房地产市场调整将会‘多么严重’的问题,”他们认为,对于阻止崩溃的发生,政府没有多少可以做的。
野村的论断很大部份是基于它的观察,在2014年第一季度,中国26个省份当中的四个出现房地产投资减少,并且其中两个—黑龙江和吉林,滑落幅度大于25%。对于野村,这是一个警告信号,即类似的问题将在中国其他省份出现。
由于房地产市场在中国经济当中扮演的巨大角色,房地产领域增长下滑意味着GDP增长下降。估计房地产和相关行业比如钢铁和水泥,占据中国GDP的16%-25%。政府在政策选择上陷入左右为难的困境:`如果收紧货币和财政政策比如削减银行储备金率0.5%,政府可能可以达到7.4%的增长;如果继续微刺激,今年GDP增长将下跌到6%以下。但是野村证券认为,采取这个方式将只会恶化中国的房屋过剩并将增长下滑延缓一年。在2015年GDP将放缓到6.8%。野村说,虽然对问题爆发延缓一年可能给予领导人更多时间实施改革,但是中国有三分之一的机会,在2015年末出现GDP增长更快速的下滑,并且开始一个硬着陆。
房地产市场的消息今年一直不好。“中国房地产指数系统”说,44个城市的房地产销售数量四月份环比下跌了9%,同比下跌19%。精明的投资者已经开始从中国房地产市场撤资,至少目前如此。去年9月份以来,亚洲首富的香港大亨李嘉诚先后卖掉位于上海和广州的写字楼和商场项目。他的次子李泽楷则在4月初以9.28亿美元价格出售了位于北京三里屯的盈科中心综合大楼。今年2月份,只在北京和上海两地发展房地产项目的SOHO中国有限公司以人民币52.3亿元(约合8.37亿美元)出售了上海两个写字楼项目。
随着经济学家警告房地产市场供应过剩,开发商已开始下调小城市的住宅销售价格。在供应过剩加剧之际,许多房企还面临信贷紧张、回报率下降、需求减少和竞争激烈的困局。据地产谘询公司第一太平戴维斯中国介绍,今年3月份,上海甲级写字楼每平米售价达到人民币6万元,较上年同期上涨1.4%,较2010年3月上涨65%。但是中国租金的上涨速度却没那么快。地产谘询机构高纬环球数据显示,北京和上海两地办公商业楼毛收益率已较上年下降,租金回报低已经促使部分投资者重新考虑这些城市投资选择。
据地产谘询公司仲量联行称,今年第一季中国商业房地产市场的总投资规模为30亿美元,较上年同期下降18%。这是2012年第四季度以来的最大降幅,当时中国商业地产的投资规模下降了57%。官方公布数据显示,中国第一季度住宅销售额同比下降7.7%,至人民币1.11万亿(兆)元。
外媒报导,中国房市因为飙升的价格变得过热,随着这个国家极力避免硬着陆,房地产泡沫已经开始破裂。中国商业和住宅房地产领域表现糟糕,特别是在杭州,这个城市已经成为“市场窘迫的象征”。《福布斯》4月13日发表华裔作家章家敦的评论说,世界上最大的零售商沃尔玛4月23日将关闭它在杭州的朝晖店。这是它整体削减不盈利分店计划的一部份。杭州一大块商业空间的出让,正巧发生在这个城市的商业楼盘供过于求的时刻。由于过度建设,截至2013年末,杭州的A级办公大楼平均出租率只有30%。杭州的住宅领域入住率疲软,价格在下跌。二级房屋市场在面临价格急剧下降,而开发商在给新屋提供大幅折扣。尽管开发商推出大幅折扣,消费者仍然不买账。他们认为房价将进一步下跌。杭州的问题开始于2月18日。当时北海公园楼盘开始提供大幅折扣。有关开发商遭遇现金问题的谣言在全市触发连锁反应。即使开发商否认也无济于事。那时候,几乎没有任何买家。现在,缺乏买家的问题正蔓延到全国。
纽约州立大学的Sara Hsu指出,中国住宅市场在失去弹性。“一旦消费者停止购买,大幅折扣将无法吸引它们回来。”而国家统计局的数据显示,全国新屋价格仍然在上升,但是上升的速度连续三个月下滑,预示着见顶。
二级房市暴跌,今年第一季度同比下降50%。投机者要么离开国内市场,要么抛售持股。中国富豪现在对外国资产发生兴趣,也躲避国内市场。外国对中国的直接投资寥寥无几。中国中产阶级基本上退出市场。不仅如此。中国房地产信托销售在今年第一季度环比暴跌49.1%。几乎每个人都预计更多的开发商将关门。央行没有像往常那样迅速注入流动性。利率在上升。许多私人开发商曾经打赌房价上升的速度将比利率更快,但是现在看来他们赌输了。
对房地产的悲观开始影响到更广泛经济,尽管政府官员发布一些试图振奋人心的声明向人们保证房地产泡沫“不大”,或一些分析家说问题不是“系统性”的。但是老百姓看起来并不买账。“如果这个情况继续,它将对于整体中国经济产生巨大的影响。”杭州房地产经纪在央视节目中说,“无疑,每个人都认为有泡沫。”大陆人在改革年代还没有遭遇过全国性房地产崩溃。分析家说杭州的问题是“地区性的”,但是现在基本面和市场情绪都在推动全中国的市场下行。
“银行系统和影子银行系统正对于(对房地产的)敞露变得担忧。”美国银行崔大卫说,“一旦人们拒绝提供信贷给开发商,他们的资产负债平衡表将处于压力之下,迫使他们降价。一旦足够的开发商降价,更少人将购买,因为大多数人只会在他们认为价格会走高的情况下购买房屋。如果这个情况继续下去,它将变成一个恶性循环。”
崩溃发生在人们失去信心的时候,这就是现在发生在中国的事情。
早先,国际货币基金组织常务董事Christine Lagarde警告世界第二大经济体在面临硬着陆风险,这将对其他新兴市场产生负面影响。Lagarde敦促中国遏制影子银行系统的风险并放开金融领域以改善信贷的分配。而中国大型房地产开发商已经在越来越多的购买地方银行的股权,一旦房地产市场崩溃,它对银行和建筑商造成的巨额亏损将对经济构成威胁。
政府发布的调查显示,中国工厂活动四月份轻微增加,但是出口订单急剧下跌,增添了有关世界第二大经济体在第一季度放缓之后是否趋于稳定的疑问。国家统计局说,四月份采购经理人指数从三月份的50.3上升到50.4,这是经济在第二季度开局的第一批指标之一。这个数字刚刚处于增长和收缩分水岭线上一点,暗示5月工厂活动轻微上扬,但是它比经济学家的预期略低。
野村证券经济学家张智威说,“我们不相信经济已经越过一个转折点。”中信证券经济学家孙文存说,出口可能受益于发达经济体的复苏但是房地产领域是一个大的担忧。“由于最近的政策措施,经济在显示轻微改善,但是没有迹象显示触底反弹,随着低迷的房地产市场拖累相关行业,放缓的趋势在继续。”
政府在试图调整经济结构,以便它更多的受消费驱动而非出口和投资的驱动,但是它需要避免一个急剧的放缓,因为它可能点燃失业和威胁社会稳定。
采购经理人指数就业分项指数四月份稳定在48.3,暗示收缩。政府已经采取措施制造更多就业,特别是对大学毕业生。路透社民调显示,经济学家预测中国第二季度经济增长将放缓到7.3%。经济学家也预测2014年全年增长为7.3%。这将是24年来最虚弱的增长。
从金融体系、房地产领域到地方政府债务等等,都出现不同程度的风险爆发。中国经济下滑,在县域层面表现突出。构成权力金字塔的底部,已经开始坍塌
中国经济出现下滑最直接产生反应的就是金融系统,中国各银行不良贷款余额和不良贷款率双双上升,而大陆广大的县域金融系统表现更为突出,受制于城乡经济二元结构束缚,县域普遍存在银行机构网点覆盖率低、金融供给不足等问题,直接导致县域资金外流。
去年7月官媒就报导,根据财政部公布的数据,中国县域地区银行的存贷比仅为57.6%,比县域以上地区低17.2个百分点,县域资金外流问题仍较为严重。
货币是经济的血液,对于一个地区的经济而言,充足的银行资金是经济迅速崛起的货币动力。从存贷比指标看,县域远低于城市。这种结构意味着,县域资金流向了金融资源本已丰富的城市,流向了泡沫越来越大的房地产等领域。
目前,县域银行这类问题已经非常突出,令当局也很焦虑。银监会官员公开表示,县域银行业金融机构可以在年度中间时突破75%的存贷比限制;央行决定自4月25日起下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点,下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点。
据测算,此次定向降准释放的资金将超过千亿元。
温州房价“跳水”、鄂尔多斯“鬼城”、山西神木县“崩盘”……三四线城市房地产存在泡沫隐患成为基本的共识。并且广东省房地产行业协会去年底在中国县域房地产发展论坛上公布的中国首个县域房地产发展研究报告,足以令人震惊:半数县域住宅地产已经存在过剩。
广东省房地产行业协会秘书长王韶忧心忡忡:一个56万人口的县城,新建大型住宅项目五、六个,大的面积100多万平方米,能够把县城已有居民都装进去。几十层的高楼立在荒地里,像在田野上插进几排筷子。
事实上,三四线城市和县域出现的房地产问题,不仅关乎楼市,更敲响了地方发展经济方式的警钟。如果不发展中小企业,带动人口就业,带动税收和消费,仅仅圈地盖楼,没有经济产业的县城就是一座空城。
县域金融风险、房地产泡沫和地方债务产生共振。在众多的县级地方融资平台中,风险已经爆发。在2011年审计署的数据中显示,县级融资平台有4763家,截至2010年底县级融资平台的余额则为14038.26亿元。……
虽然这些县级融资平台余额相对规模不大,但是数量却占比较高。而且在县级融资平台贷款中,其对接的则是城商行、农商行以及农信社等风险控制能力较弱的金融机构,并且地方政府能够在其中拥有话语权。
中西部的县级以及县级以下融资平台则是风险的集中点。
审计署2013年底公布的审计报告显示,截至2012年底,有3个省级、99个市级、195个县级、3,465个乡镇政府负有偿还责任的债务率高于100%。数据只是截至2012年底,在不断滚动增大的地方债务可能导致更多的县级政府资不抵债,陷入实际破产的状态,这意味着构成权力的金字塔,从底部已经开始坍塌。

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